在臨危成為新城控股董事長(zhǎng)后，王曉松的第一個(gè)重要決策就是出售自家公司的項(xiàng)目。

7月22日，經(jīng)過(guò)了幾天的短暫平靜，新城系的黑天鵝事件再度發(fā)酵。

首先是有自媒體爆料，新城控股已經(jīng)開(kāi)始打包旗下資產(chǎn)，共有約68個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益待售，且項(xiàng)目大多以純住宅項(xiàng)目為主，覆蓋華東、安徽、山東等各個(gè)區(qū)域。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉不乏是新城內(nèi)部對(duì)未來(lái)局勢(shì)的悲觀預(yù)判。

為此，新城方面在當(dāng)日晚間迅速發(fā)布公告作出澄清。

其表示，截至目前，公司已在洽談、協(xié)商出售的項(xiàng)目約為40個(gè)（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目），并非網(wǎng)傳的68個(gè)，同時(shí)擬出售的標(biāo)的項(xiàng)目公司范圍、交易對(duì)方及交易金額均存在不確定性。

其中，新城已就5個(gè)項(xiàng)目與交易對(duì)方簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易成交總額約為24億元，約占公司2018年末經(jīng)審計(jì)歸母凈資產(chǎn)的8%。

但由于沒(méi)有達(dá)到信披標(biāo)準(zhǔn)，新城未對(duì)上述5個(gè)項(xiàng)目的交易對(duì)象及項(xiàng)目情況進(jìn)行披露。

盡管新城在公告中強(qiáng)調(diào)，前述項(xiàng)目尚未開(kāi)始銷售，轉(zhuǎn)讓該部分項(xiàng)目公司股權(quán)不會(huì)對(duì)公司2019年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生較大影響。

但對(duì)于處于輿情脆弱時(shí)刻的新城而言，任何決策都可能被市場(chǎng)無(wú)限放大，導(dǎo)致悲觀情緒蔓延。

7月23日開(kāi)盤后，新城系股票全面走低，截至晚間收市，A股平臺(tái)新城控股再度跌停，每股報(bào)收26.73元，港股新城發(fā)展跌幅達(dá)11.30%，報(bào)收6.75港幣每股。

事實(shí)上，從前董事長(zhǎng)王振華事件爆出后，一直處于風(fēng)口浪尖的新城反應(yīng)都稍顯被動(dòng)，相比斷臂求生的慘烈，當(dāng)輿論的喧囂過(guò)后，新城顯然正為未來(lái)可能浮現(xiàn)的“隱患”做準(zhǔn)備。

而對(duì)王曉松而言，出售項(xiàng)目獲得現(xiàn)金，保障新城的資金安全或許只是第一步，接下來(lái)他需要面對(duì)的是許多不確定的問(wèn)題，以及新城未來(lái)的路。

危機(jī)與現(xiàn)金流管控

不可否認(rèn)的是，無(wú)論何時(shí)對(duì)房企而言，現(xiàn)金流都是最需要守住的底線，剛剛經(jīng)歷風(fēng)暴的新城同樣如此。

熟悉新城控股的相關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，此次新城出售也主要是為回收土地款，處于協(xié)商交易的40個(gè)項(xiàng)目均為近期新拿的項(xiàng)目，以住宅項(xiàng)目為主。

“出售的項(xiàng)目大多不是由新城操盤，那些新城操盤的項(xiàng)目，也屬于利潤(rùn)率不算特別高的部分。”上述人士補(bǔ)充道。

至于出售項(xiàng)目的體量、位置、出售金額、新城所占的權(quán)益比例以及交易的對(duì)象，由于尚在洽談，新城方面則表示不便透露，未來(lái)以公告為準(zhǔn)。

不過(guò)據(jù)媒體報(bào)道，除此前爆料的金科將接盤外，陽(yáng)光城、新力、弘陽(yáng)等目前有一定規(guī)模訴求的企業(yè)也出現(xiàn)在交易之中。

僅從項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，40個(gè)項(xiàng)目或許只是新城整個(gè)土地儲(chǔ)備中的一小部份。

2018年報(bào)顯示，新城共計(jì)新增土地儲(chǔ)備共164幅，期內(nèi)共有295個(gè)在建子項(xiàng)目。而今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，新城則透露其目前土地儲(chǔ)備已高達(dá)1.1億平方米，可以產(chǎn)生的貨值超過(guò)1萬(wàn)億元。

但上述人士坦言，此次新城出售項(xiàng)目更多是出于保證公司現(xiàn)金流安全，預(yù)防經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

“從行業(yè)背景來(lái)看，下半年房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管是趨緊，調(diào)控也沒(méi)有見(jiàn)放松，因此整個(gè)行業(yè)基本都是以現(xiàn)金為王，本來(lái)新城也有計(jì)劃增加公司的貨幣資金，以達(dá)到規(guī)模、利潤(rùn)和現(xiàn)金流之間的平衡。再加上遭遇這次事件后，新城更開(kāi)始在內(nèi)部強(qiáng)調(diào)預(yù)防經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，所以才會(huì)做上述交易。”

事實(shí)上，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行，部分地方政府去年以來(lái)放寬了落戶限制、減少或取消了新購(gòu)住房禁售的年限，今年一季度的境內(nèi)外地產(chǎn)債發(fā)行創(chuàng)下新高。

根據(jù)新城控股5月初披露的數(shù)據(jù)，截至2019年4月30日，新城控股借款余額約為967.68億元，相較于2018年末借款余額727.05億元，增加了240.63億元，占2018年末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)509.57億元的比重為47.22%。

值得注意的是，今年上半年，新城在拿地上也繼續(xù)高歌猛進(jìn)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，今年1-6月，新城共斥資487.03億元拿地，同期內(nèi)銷售額1224.17億元，拿地銷售比接近40%。

另一方面，在商業(yè)項(xiàng)目吾悅廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)上，新城也依舊保持了高速擴(kuò)展的態(tài)勢(shì)。

2018年報(bào)顯示，2019年，新城將新開(kāi)業(yè)22個(gè)吾悅廣場(chǎng)，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)租費(fèi)收入40億元，在不久前舉行的新城半年工作會(huì)議中，上述目標(biāo)也沒(méi)有改變，這也意味著大量資金的投入。

由此，對(duì)新城而言，左手拿地，右手舉債之下，現(xiàn)金流將是巨大考驗(yàn)。

與此同時(shí)，隨著一季度融資熱度提升，5月份開(kāi)始，房企融資政策風(fēng)向突變，則為房企的資金流動(dòng)蒙上陰影。

5月，銀保監(jiān)會(huì)23號(hào)文明確要求，商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，隨后央行與證監(jiān)會(huì)據(jù)悉暫緩部分房企的債券及ABS融資；7月，發(fā)改委發(fā)文，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)地產(chǎn)的韌性將減弱，周期向下的概率較高。

顯然，當(dāng)企業(yè)的黑天鵝遇上行業(yè)下行壓力，尤其是資金端口的收緊，王曉松此次選擇主動(dòng)兜售項(xiàng)目，對(duì)新城而言或許可以暫緩可能面臨的資金危機(jī)。

王曉松的任務(wù)

盡管面臨“內(nèi)憂外患”，但在不久前的半年經(jīng)營(yíng)工作會(huì)上，新任董事長(zhǎng)王曉松于會(huì)上公開(kāi)表示，新城將堅(jiān)持2019年2700億元的銷售目標(biāo)不變。

不過(guò)，隨著前任董事長(zhǎng)的事件塵埃落定，臨危受命的王曉松可能面臨的問(wèn)題依舊很多。

首當(dāng)其沖的依舊是債務(wù)危機(jī)。

此前，多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都調(diào)整了對(duì)新城系平臺(tái)的評(píng)級(jí)，其中標(biāo)普將新城發(fā)展評(píng)級(jí)從穩(wěn)定調(diào)至負(fù)面觀察，穆迪則對(duì)新城控股和新城發(fā)展的所有展望已從穩(wěn)定調(diào)整至評(píng)級(jí)觀察。

穆迪表示，將重點(diǎn)關(guān)注王振華被批捕后，對(duì)公司運(yùn)營(yíng)、潛在控制權(quán)變更、融資渠道和融資成本的影響。

此外，新董事長(zhǎng)上任后，與一眾舊高管的磨合，以及事件爆發(fā)后，公司負(fù)面評(píng)論對(duì)員工情緒的影響也需要長(zhǎng)時(shí)間的修補(bǔ)與磨合。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，盡管2009年就進(jìn)入新城工作，但在新城規(guī)模突飛猛進(jìn)的2016年-2018年，王曉松是缺位的，彼時(shí)他選擇了出國(guó)進(jìn)修，直到2018年8月底，才正式回歸新城。

在其2016年離開(kāi)時(shí)，新城的規(guī)模才剛剛跨過(guò)300億，而2018年末，新城的年度銷售額已經(jīng)突破2000億。

換言之，沒(méi)有經(jīng)歷新城最關(guān)鍵的三年，在團(tuán)隊(duì)打造、市場(chǎng)變化以及各種政商關(guān)系中，王曉松仍有很多功課需要彌補(bǔ)。

“員工的情緒都還是比較平穩(wěn)的，而且人員的穩(wěn)定性也很好，另外，事件發(fā)生后，相關(guān)部門都在與機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)地做溝通。”對(duì)于新城內(nèi)部的近況，上述熟悉新城的相關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體如是回應(yīng)。

與此同時(shí)，在拿地上，此前一直保持積極的新城也透露出了謹(jǐn)慎的態(tài)度，有報(bào)道稱，新城控股目前已暫停巨額拿地。

由此，王曉松能否順利完成2019年的任務(wù)，還需要市場(chǎng)的考驗(yàn)。此外，度過(guò)了眼前的坎后，未來(lái)的新城還能否留在頭部房企的位置，王曉松的挑戰(zhàn)并不小。