原標題:9月70日城市房價漲跌互現:新房仍在上漲，二手房“寒流”

摘要

[9月份70個城市新房價格仍在上漲:二手房的“低溫周期”]10月21日，國家統計局發布的70個城市的價格數據顯示，新房平均價格逐月上漲，但房價下跌的城市數量有所增加。新房價格正在加速上漲，但二手房價格的增長率正在下降。9月份，“略有上升和下降”的情況變得更加突出。與此同時，土地市場開始降溫，第三季度的整體地價水平同比下降。受融資收緊的影響，許多開發商也開始謹慎征地。(21世紀經濟先驅報)

目前，二手房市場已進入“交易下降——需求觀望——交易周期延長——業主降價——平均價格下降——觀望上升——交易下降”的低溫周期。

觸摸房地產市場溫度

10月21日，國家統計局公布了70個城市的房價數據，顯示新房價格的平均環比漲幅有所擴大，但房價下跌的城市數量有所增加。新房價格正在加速上漲，但二手房價格的增長率正在下降。9月份，“略有上升和下降”的情況變得更加突出。與此同時，土地市場開始降溫，第三季度的整體地價水平同比下降。受融資收緊的影響，許多開發商也開始謹慎征地。

10月21日，國家統計局公布了9月份70個大中城市商品房銷售價格的變化。今年9月，12個城市的新房價格呈現環比下降，5個城市房價持平，53個城市房價上漲。

"它總體穩定，略有上升和下降."我是孔鵬，國家統計局城市司的首席統計師，解釋九月份房價的變化。

從數據的一些細節來看，房價的上漲和下跌確實存在“矛盾點”。一方面，70個城市的新房均價逐月上漲，但房價下跌的城市數量卻有所增加。另一方面，新房價格正在加速上漲，而二手房價格的增長率正在下降。

總體穩定，略有上升

今年9月，一、二級城市新房價格漲幅擴大。其中，4個一線城市新房價格環比上漲0.4%，31個二線城市新房價格環比上漲0.6%，35個三線城市新房價格環比上漲0.8%，均較8月份上漲0.1個百分點。

今年9月，12個城市的新房價格環比下降，為今年以來最高。有5個城市房價持平，與上月持平，是今年最高的。

“不同城市的房價趨勢是不同的，房價下跌的城市數量也在增加。然而，在崛起的城市，這種增長也有所擴大，官方解釋為“略有增加或減少”。”上海易居房地產研究所智庫中心主任閻躍進說。

在降價方面，今年8月底，恒大推出了“全國532套，速購7.8%折扣”的營銷策略。從實際效果來看，恒大最終以831億元的月度銷售記錄換取價格優惠。但縱觀整個市場，這不是主流。霍普韋爾首席分析師郭毅向《21世紀經濟先驅報》透露，隱性促銷比直接降價更常見。

事實上，在影響房價變化的諸多因素中，住宅企業的價格策略往往不是決定性的。

9月4日，無錫宣布了新的定居政策，取消了學士學位的定居門檻。對大學學位的要求是“連續支付3個月的社會保險”。中專教育要求“連續繳納6個月的社會保險”，這也成為無錫歷史上最低的門檻。9月，無錫排在第四位，新房價格上漲1.4%。

無錫只是今年達成新協議的“軍隊”之一。據中原地產統計，自2019年以來，全國150多個城市出臺了各種人才引進政策，同比增長40%以上。其中，僅9月份就有30多個城市出臺了人才引進政策。除了直接降低購買門檻，這些政策對市場預期的影響也不容忽視。

此外，房地產市場還有其他直接或間接的激勵措施。例如，10月15日，南京六合區宣布取消“過去3年累計2年的社會保障或個人所得稅”的購房門檻。天津也在同一天發布了一份文件，提議為在北京承擔非資本功能救濟的項目員工開放天津濱海中關村科技園區和寶坻中關村科技城購房的稅收和社會保障門檻。

二手房市場人氣不高

然而，在“不把房地產作為短期刺激經濟手段”的政策基調下，房價的大規模上漲恐怕不會持續太久。

據國家銀行間同業拆借中心數據顯示，今年10月，64個城市首付貸款平均基點為78BP(即比新公布的5年LPR基準利率上升0.78%)，其中南寧和洛陽是基點最高的兩個城市——南寧和洛陽分別是9月份70個城市提價名單中的前兩個城市，南寧也是連續第二個月排名前兩個城市。

類似城市的基點較高，抵押貸款利率也將相應上升，進一步反映了城市政策的指導和抵押貸款市場的分類監管上海易居房地產研究所指出。

這是抵押貸款利率市場化服務于房地產市場監管的體現。今年8月底，央行指出，在改革和完善LPR(貸款市場報價利率)形成機制的過程中，應確保區域差別化住房信貸政策的有效實施。大多數受訪者認為，南寧和洛陽等案例將成為未來監管的常態，這也意味著一旦房價上漲過快，它們將很快得到監管。

事實上，現有的房價數據也顯示出下調的跡象。

在70個大中城市中，9月份有28個城市的二手房價格環比下降，比8月份上升了8個。在過去三年里，城市數量創下新高。此外，在過去的4個月里，二手房價格下跌的城市數量已經超過(包括)20個。此外，與新房不同，二手房價格的整體環比增幅在9月份有所下降。

9月份，70個城市的二手房平均價格同比下降，城市數量從7個增加到10個。

與新房相比，二手房市場更加分散，業主和購房者對市場更加敏感。因此，二手房市場的變化往往被視為行業的“風向標”。目前，中國有近30個城市二手房交易占據市場主導地位，因此這些數據值得關注。

經紀行業的資深從業者向《21世紀經濟導報》指出，過去幾個月二手房價格持續上漲的Xi、廈門、廣州等城市的平均價格都在9月份回落，表明越來越多的城市加入降價行列。此外，廈門和廣州是二手房市場，這也表明市場整體情緒仍然相對較低。

殼牌研究院表示，最近熱門城市二手房市場新增客戶有所增加，但客戶數量仍保持不變，這表明“新增客戶仍難以轉化，觀望情緒保持不變”。該機構認為，目前的二手房市場已經進入了“交易下降——觀望需求——交易周期延長——業主價格下降——平均價格下降——交易觀望增多”的低溫周期。

安居克房地產研究所首席分析師張博指出，預計第四季度住宅企業的降價趨勢將在更多的城市和項目中得到體現。與此同時，市場分化將繼續，一些三線和四線城市可能會繼續降溫。例如，一線城市和新的供需旺盛的一線城市的熱點將繼續保持熱度。

他還表示，區域住房政策也會給該地區的市場帶來有限的波動，但年底房地產市場過熱的可能性仍然很小，穩定將是市場的主旋律。