說到商店，我們必須說一個銷售法，每個人都應該看到，甚至可能被深深吸引:

憲章。

“總價50萬買街旺鋪！五年租賃，年租金回報率10%！”

激動人心嗎？

如果你這樣計算，十年后你就會回來！到時候，如果你賣掉它，你可以賺得更多。

很高興。

恭喜你，這么快就掉進坑里了。

1.

讓我們從“特許”程序開始。

你可以說99.9%的“租回商店”是坑和天坑。

其中一個常見的模式是羊毛來自綿羊。

返還的租金是你購買時支付更多的購買價格(智商稅)。

舉例來說，你是什么意思？

隔壁的商店沒有出租，每單位售價1萬元，50平方米的商店售價50萬元。

這一方承諾在5年內以每年10%的回報率租賃店鋪，單價為12，000元，統一價格為600，000元。

額外的100，000元將在兩年內以“租金回扣”的形式返還給你——哦，計算一下，年租金回報率確實是10%。

然而，一旦錢被歸還，租金將開始按照市場價格支付，如果不能租出去就沒有租金。

嘿，這不是已經同意了五年的10%憲章嗎？

這是第二個陷阱:直接跑。

是的，合同上寫著5年的租約，但是如果你不把錢存入你的賬戶，你能做什么呢？

萬一有更多的麻煩，人們可以破產并直接清算。

想收租金嗎？我只能自己拿出來租出去。

然而，一旦你進入殘酷的市場，你會發現10%的年回報率在任何情況下都無法實現。

2.

此外，商店等產品。

商店的最大特點是它們很脆弱。

因為它的價值特別容易被破壞。

這家商店最大的價值是什么？

毫無疑問，這是很多。

然而，這個地段不是另一個地段，商店和房屋對判斷這個地段有非常不同的標準。

住宅區，價值是:

周圍沒有多少工作和高薪工作的行業呢？有地鐵嗎？離地鐵有多遠？學校好不好，離學校近嗎？有買食物和吃東西不方便的超市嗎？

這些產品基本上都是在購買時就可以買到的，將來也會一直有。

不是在購買的時候，而且隨著入住率的提高和小區規劃的升級，將來可能會有一些。

即使它走下坡路，也將是一個漫長的城市更新過程，需要幾十年甚至幾百年的時間。

因此，它相對穩定。

商店位置最重要的是商店的交通流量。

流量受多種因素影響，非常普遍。例如，

馬路對面新開了一家購物中心，吸引了一半以上的客流。

商店旁邊的公共汽車站已經被拆掉或移到了200米的一邊，所以等公共汽車的人將不再來這里購物。

旁邊建了一座立交橋，擋住了一半的招牌。

……

這些局部的小變化足以讓一家商店走向滅亡。

3.

此外，互聯網的繁榮奪走了商店的大部分“流量”，進一步壓低了地段的價值:

當你在淘寶上尋找漂亮的衣服，在饑餓或美麗的人群中尋找美味的餐館時，餐館在哪里并不重要。

十年前，每月30，000元的“繁華街頭商店”今天甚至可能無法租到20，000元。

因為許多“網上紅店”即使藏在每月租金10，000元的公寓樓里，也能實現類似的營業額。

在這種情況下，為什么商家每月要支付10，000元以上的保費？

4.

基于這樣的價值體系，如果你問我如何購買商店，我的建議是:

一刀切，不買。

如果你必須購買它(雖然我不明白為什么有人必須購買它)，只有高入住率和足夠受歡迎的社區商店將被選擇。

由于商店最容易受到沖擊，所以是各種變化造成的流量損失。

然后，社區中的商店可以在很大程度上避免或削弱這種情況，因為他們總是可以與社區中的鄰居交往。

但我還是想提醒一件事:

買一家商店，需要調整自己對“升值”的心理預期——也就是說，基本上不會升值。

商業房地產的交易稅太高，很難通過升值來賺錢。

你掙的是租金。

因此，如果一家店鋪15年內不能歸還資本(即租金回報率低于6%)，就不值得購買。

請注意，這里提到的租金回報率是指從個人研究中獲得的回報率，而不是只有開發商或賣家告訴你的回報率。

5.

總之，商店里坑坑洼洼，肉少，易碎，難以欣賞。

購買一家商店可以被稱為淘金。

然后問題出現了。顯然有很多珍珠(房子)可供選擇。你為什么要在沙子里挖金子？