成交量下降90%，房價下降40%，北京(房地產)商品房現在可以買嗎？

交易額下降了90%，二手房價格下降了40%。北京現在可以買商品房了嗎？

薛于飛，北京洪鐘新經緯像素位置

中信經緯客戶，10月11日(薛玉飛)召回北京商品房市場監管前。房地產經紀人羅俊(化名)感慨無限:“當房地產市場達到頂峰時，我們的商店每天可以關閉十幾個單元，我們的顧客也非常焦慮。”羅俊店所在的洪鐘像素社區是北京最大的商業和住宅項目。據他介紹，在高峰期每月可以賣出200到300套二手房，但目前的成交量只有十幾套。

根據中原研究中心提供的數據，從2017年4月，即限購政策出臺后的第一個月，到2019年9月，北京共完成9，000多個新建商業項目，比監管前減少了約90%。在價格方面，中原地產首席分析師張大偉表示，二手房已經從峰值下跌了40%，而一些經紀人表示，一些項目已經下跌了近一半。

與監管前相比，商業和住宅項目交易量下降了90%

商業和住宅項目是用于將商業和辦公規劃用地轉化為住宅形式的產品類型，無法與學區等住宅建筑進行結算或匹配。“商住兩用”只改變建筑形式和使用功能。土地的性質不會改變，產權將持續40或50年。

在一、二線城市實施嚴格的購房限制政策后，無限制購買、總價低的商住項目成為外國人和投資者的首選。隨著房價的上漲，北京的商業和住宅項目變得越來越大。羅俊告訴中信經緯客戶，洪鐘像素被認為是北京最大的商業和住宅項目。在19棟大樓里有9700多棟房子。這個項目被公眾稱為“神盤”。

薛于飛，一位新的二手商品房上市銷售編輯

回憶2017年3月商業項目限制政策出臺前的交易情況，羅軍說:“當房地產市場達到頂峰時，買房是一場斗爭的說法對北京像素來說并不夸張。我們商店一天可以關閉十幾臺。有時商店里擠滿了顧客和店主，而且沒有地方簽合同。我們必須安排他們去其他商店簽訂合同。”羅俊說，當價格最高時，一些小公寓的單價達到每平方米近7萬元。

2017年3月26日，北京市住房和建設委員會等部門發布了《關于進一步加強商業和辦公項目管理的公告》。公告規定，出售的商業項目在再次上市出售時，可以出售給企業、事業單位、社會團體和個人。個人購房應符合北京市無住房和商品房記錄，并連續5年繳納社會保障稅或個人所得稅。商業銀行已經暫停對個人購買商業項目的貸款。

上述公告發布后不久，一些大型房地產交易平臺立即推出商品房項目。近日，中國新經緯客戶在搜索安居客網站和客戶后，發現在平臺上找不到北京的幾個知名商業項目。羅俊說，商業項目的上市和交易要求與住宅建筑相同。業主必須簽訂房屋買賣委托協議，并出具房產證和身份證，否則不能上網。

新經緯客戶最近在羅俊所在的商店看到，商店里只有幾個經紀人，沒有顧客來光顧。羅俊表示，很難將目前的交易情況與監管前的情況進行比較。北京像素目前有200多套二手房上市出售，月成交量仍在10套左右，月成交量超過20套，月成交量不到10套。

根據2017年3月發布的上述規定，開發企業新上報商業項目的最小劃分單位不得小于500平方米。開發企業正在建設(包括銷售)的商業項目，銷售對象應當是依法注冊的企業、事業單位和社會團體。政策出臺后，北京新建商業項目的交易情況出現了懸崖般的下滑。根據中原地產研究中心(Centaline Real Estate Research Center)提供的數據，從2017年4月，即限購出臺后的第一個月，到2019年9月，北京共完成9，914個商業項目，而在監管前的30個月內完成了99，631個，交易量環比下降約90%。

價格下跌40%，因為業主的心態改變了

新經緯薛玉飛在林肯公園項目所在地拍攝

交易額下降，北京商業項目價格也一路下跌。以北京像素為例，該住宅區的復式公寓售價已從最高的近7萬元/平方米降至約4.1萬元/平方米。公寓價格約為27，000元至28，000元/平方米，降幅約為40%。在

的新經緯客戶在北京像素區北部看到了一套46平方米的復式公寓。價格是40，737元/平方米。由于無法獲得貸款，買方不得不一次性支付188萬元人民幣外加一些稅費。然而，羅俊說，業主正在做生意，現在是真誠的銷售。價格可以再談一次。降價數萬元沒問題。

羅俊展示的其他三套公寓也可以定價。他說:“現在老板的心態已經改變了。他們不像以前那樣強硬了，可以接受降價。有一套面積為50平方米的公寓，因為價格太高，已經很長時間沒賣出去了。業主不想降價。然而，這種公寓的價格正在下跌，業主無法承受。目前的上市價格為145萬元，比最高點低近100萬元。“

位于頂層的一套56平方米的頂層公寓，總價225萬元，單價不到4萬元/平方米。根據羅俊的說法，這套公寓是北京價格最低的頂層公寓。然而，當天下午，羅俊告訴中國新經緯客戶，該公寓最終以220萬元的價格售出，價格約為3.88萬元/平方米。

林肯公園是北京亦莊區著名的商業和住宅項目。根據房地產經紀人鄭明(化名)提供的數據，在過去的六個月里，林肯公園已經售出了18套面積超過60平方米的兩室公寓，平均價格約為38，500元/平方米。一棟67平方米的商品房的掛牌價格為245萬元，但鄭明透露，業主的心理價格比掛牌價格低10萬元。

“亦莊林肯公寓社區環境及配套設施良好。限購前商品房和住宅項目每平方米售價6萬元。現在，一些定位不佳的公寓價格已經降了一半。”鄭明告訴中信經緯客戶。

泡沫已經逐漸擠出。專家表示，在業內一些人看來，

沒有“負面影響”，隨著價格的下降，一些位置更好、配套設施成熟的商品房項目的價值開始回升，這對于在更大財務壓力下尋求長期投資價值的貧困者和投資者具有一定的吸引力。易居研究所智庫中心研究主任

嚴躍進認為，嚴格的監管加速了市場泡沫。一些商品房項目在區位、配套設施和居住功能方面仍然具有優勢。這類項目可能已經進入了“沒有衰退就沒有衰退”的階段。

張大偉告訴中國新經緯客戶:“對于一些收入和儲蓄不高的人來說，現在在北京一個成熟的配套區買房真的很有壓力。雖然商品房存在一些問題，如人員流動大、安全系數低、居住條件不舒適、子女不能入學等，但有需要的人并非無法考慮。

從投資角度來看，羅俊認為北京的像素接近北京地鐵6號線，周邊設施基本成熟。此外，住宅區還配有水、電和天然氣。該住宅區的入住率和入住率相對較高。“目前，一套50多平方米的復式公寓的總價格是200多萬元。如果沒有，它可以出租給一些長期公寓。每月租金8000元不成問題，所以租金回報率遠高于住宅樓。”

張大偉指出，一些商品房現在可以實現3%~5%的租金回報率。從這個角度來看，投資者的房子有一定的價值。然而，商品房不能貸款，這已成為一個更難的投資門檻。

“這里的生活環境無法與住宅區相比。最大的優勢是它更便宜。”談到商品房價格走勢，羅俊表示:“很難說房價是否會再次下跌，我無法判斷。”(中信經緯應用)