文/樂居財經楊宏彬

2022年對于地產商而言，是尤為艱難的一年。行業調整地不斷深入，外加疫情肆虐及市場低迷等不利因素的影響，對房企的經營產生了巨大沖擊，出于安全的考慮，多數房企已經不得不放棄利潤增長，加快去化，穩定經營，保證現金流。

港股房企財報的披露已經結束。據樂居財經統計，已發布年報的69家內房股中，48家房企2022年營收下滑，占比近70%，于2021年相比成倍增長，房企中營收下滑幅度最大的超70%。

營收下滑，意味著利潤減少。69家房企中有超過半數錄得虧損，總虧損達2074.97億元。而這僅僅是港股方面數據，若等A股披露結束再來看，行業狀況會更加慘烈。行業變革之下，簡單地用規模、盈利的增幅標準，去評判房企發展的優劣，已不合時宜。

3月30日，遠洋集團（3377.HK）發布2022年全年業績。期內，遠洋集團實現營收461.27億元，毛利為23.77億元。受行業下行及計提減值等因素影響，遠洋集團利潤出現較大幅度下滑。

其實早在預告業績之時，大部分房企都已經表明了市場低迷對公司業績的影響。雖然去年末利好房企融資的政策頻出，但市場的修復卻仍需要時間，這也意味著房企經營恢復正軌還需等待。

市場份額提升，年內獲取7個項目

從2022年財報來看，物業銷售依然是遠洋集團最主要的收入來源，這也意味著，市場變化帶來的沖擊勢必會對其經營產生重要影響。

期內，遠洋集團物業開發實現收入為371.32億元，占比總營收的80%。與2021年相比，遠洋集團物業開發的收入降低了33%。此外，遠洋集團物業投資營收3.91億元，同比略降5%；物業管理錄得營收28.68億元，同比增長13%；其他房地產相關業務實現營收57.36億元，同比下降7%。

受營收下降的影響，遠洋集團的銷售成本也有所下滑，為437.5億元，同比下滑17.44%，降幅遠低于營收降幅，這導致遠洋集團的毛利下滑至23.77億元。

遠洋集團指出，毛利的下滑是因為集團為降低經營風險，盤活資金，加速了項目尾盤的出清，以及對存貨計提減值撥備的增加。事實上，不僅是遠洋，縱觀整個行業，毛利率下滑是房企們普遍面臨的問題。

去年以來，“去化難”是擺在房企目前的一道難題，為了保證資金鏈的充實，犧牲利潤加速去化已經成為多數房企的選擇。

不過從銷售和交付來看，2022年遠洋集團表現穩定，全年實現銷售額1002.9億元，排名百強房企第20位，較2021年同期提升10個位次。雖然同比維持負增長，但遠低于百強房企42.3%的降幅。

遠洋集團之所以能穩住銷售，得益于其重點布局一二線城市的策略相關。期內公司一、二線城市的協議銷售額占比約80%，其中主力貢獻城市包括北京、天津、成都、深圳、上海、濟南、溫州、武漢等。

如期交付是房企建立信譽的重要途經。遠洋集團于2022年完成平穩交付約5.5萬戶，整體交付質量位列規模房企TOP10。

2022年，多數房企在土地市場按下暫停鍵，而遠洋集團仍保持一定的投資力度。全年共獲取7個項目，新增土儲約67萬平方米，平均可售面積土地成本約每平方米7800元。

適度增加優質土儲，也可為房企后續發展提供動力。截至2022年12月31日，遠洋集團總土地儲備約4300萬平方米，已簽約舊改項目近1400萬平方米。

債務已完成兌付，大股東支持平穩發展

保證安全，現在已經成為了整個地產行業的共識。

2022年，遠洋集團全額完成到期債務的兌付，以及信用類融資凈還款189億元，包括120億元供應鏈ABS的兌付，逐步以抵押借款替換信用類融資，持續優化負債結構。同時，公司美元債2023年無到期，下一筆美元債到期為2024年7月30日。

融資方面，遠洋集團新增公開市場融資74億元，包括4億美金美元債，20億元PPN，13.2億元公司債回轉售和13.03億元REITS發行。全年融資成本5.16%。

不過從財務報表來看，遠洋集團未來仍面臨一定的債務壓力。遠洋集團表示，將加大銷售，狠抓回款，保持銷售和回款規模；持續調整資產結構，加大資產盤活和處置力度；落實授信、加強融資；進一步加強與大股東的協同及合作。

大股東中國人壽也對其表示了理解與支持。“作為大股東，公司高度關注遠洋集團的經營情況。當前，地產行業的基本面也迎來了積極的變化，市場也在筑底修復中，我們將積極支持遠洋走出低谷，實現平穩發展。”中國人壽管理層在近期的業績會上如是說到。

據克而瑞數據顯示，一季度百強房企累計業績同比轉正，增長3.1%，市場延續穩步修復行情。其中，遠洋集團銷售額165億元，行業排名同比提升明顯。分析指出，隨著行業的回暖，經營穩定的遠洋集團有望在市場分化期迎來更多優勢。