出品|焦點財經搜狐房產

作者|王迪

編輯|吳亞

一系列利好政策正在給股市帶來發展機遇，各地花式REITs迎來井噴。

2月23日，山東省首單Pre-REITs業務揭牌，公募REITs業務推廣簽約。近期，中山公用設立REITs基金，加快公募REITs布局，通過設立Pre-REITs基金，拓展新能源基礎設施投資渠道；招商蛇口與博時基金共同推動博時招商蛇口工業園REIT在深交所上市；九州通正在加速探索物流倉儲資產證券化(REITs)；南山控股正全力推動萬寶物流發行公募REITs。

另外，就公募REITs而言，根據微信公眾號“上交所REITs”消息，截至2023年2月23日，上交所基礎設施公募REITS市值合計614.53億元，2023年2月23日總成交額為2304.67萬元。

更重要的是，2月20日，證監會啟動房地產私募股權投資基金試點，成為激活存量的又一重要舉措，使房地產私募股權投資基金成為我國資產管理行業的重要類別。通知特別指出，在“私募股權投資基金”下，設立“房地產私募股權投資基金”新類別，被業內理解為Pre-REITs。

焦點財經曾經在《換通道 引活水 六位業內人士詳解不動產私募投資基金》篇文章中詳細解釋了房地產私募投資基金的影響。

REITs迎來井噴。

由于REITs專注于投資房地產，具有股票、債務和另類投資的特性，是盤活存量資產的有效手段。特別是股市來臨時，REITs不僅可以從地方政府的角度防范和化解地方債務風險，還可以降低重資產企業的杠桿率，拓寬社會資本投資渠道。

焦點財經發現，近期市場上Pre-REITs業務較為活躍，包括山東省首單Pre-REITs業務、中山市公職設立Pre-REITs基金等。

資深REITs從業者王曾指出，證監會推出房地產私募股權投資基金，意味著真正的前REITs基金已經到來。經過公募REITs二級市場兩年多的運作和驗證，各類基礎設施資產估值和定價模型也得到發展和探索，這將催生一個巨大的Pre-REITs投資市場，類似于股票市場的Pre-IPO投資。

前REITs是指以尚在建設中或尚未形成穩定現金流的基礎設施項目為投資標的，采取公開發行REITs、準REITs等方式的金融投資產品。為主要退出手段，并以獲取二級市場溢價為目標。Pre-REITs產品主要包括私募投資基金、信托計劃、有限合伙等。投資形式包括但不限于股權、開發貸款、商業貸款等。Pre-REITs通過培育和運營獲得溢價收入，直至項目成熟。

鑒于Pre-REITs與REITs的本質區別，IPG中國首席經濟學家白文熙在接受焦點財經采訪時指出，前者是投資有發行REITs潛力的公司，獲得底層資產包，然后調整資產，構建結構，使其具備發行REITs的條件。

白文熙形象地將REITs的發行比喻為資產的“婚禮”或“領結婚證”。“準REITs類似于‘童養媳’，就是還沒過門，先在家里養著，然后舉行婚禮，領結婚證，再成為妻子，也就是——REITs。”

事實上，近年來，我國基礎設施領域的REITs試點發行已經加快，多家a股上市公司也在籌備公開發行REITs。其相關規章制度逐步完善，市場規模穩步擴大，資產類型逐步豐富。

截至2023年2月，公募REITs市場已發行25只REITs，發行規模超過800億。自從公開發行房地產投資信托基金以來

今年1月，新年首只備受矚目的民營企業倉儲物流公募產品REIT——嘉實JD.COM倉儲基礎設施REITs正式發售。也有業內人士指出，2023年，公募REITs將更加常態化，資產類型將更加豐富。首次發行和募資將共同推動市場的加速擴張。

機構：更多關注物業管理企業和產業鏈機會。

證監會數據顯示，截至2022年底，協會擁有私募房地產基金838只，規模4043億元，私募基礎設施基金1424只，規模1.21萬億元。

在“私募股權投資基金”下，設立“房地產私募股權投資基金”這一新類別，業內理解為Pre-REITs。此外，就目前私募房地產基金的類型來看，主要投向商業地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發建設等領域，對支持房地產市場平穩健康發展、促進房地產市場振興、轉型發展發揮了積極作用。

從中山市大眾環境投資有限公司設立的Pre-REITs基金來看，總規模為4億元。其中，廣發順德認購8000萬元，占比20%；中山公眾環境投資認繳1000萬元，占比2.5%；能源公司認繳3億元，占75%；中山產業投資母基金認購1000萬元，占比2.5%。

除了常規的Pre-REITs，去年12月，證監會副主席李超也提到“加快REITs市場保障性租賃房建設，研究推動試點范圍擴大到市場化的長租住房和商業地產”，這意味著未來長租住房和商業地產也將迎來REITs的井噴發展。

對此，平安證券指出，行業政策風向加快，節后多個城市的到訪量增加也反映出購房預期的逐漸逆轉。后續政策繼續發力，經濟環境逐步恢復，預計二季度銷售將逐步企穩。

關于投資建議，平安證券表示，關注越秀地產、保利發展、招商蛇口、中國海外發展、濱江集團、萬科A、金地等積極拿地改善資產質量、融資和銷售的強信用房企。同時建議關注物業管理企業和產業鏈機會，如保利物業、招商刮起、碧桂園服務、新城、悅服務、東方雨虹、科順股份、新材、建朗五金等。