土地市場和房地產市場也遵循同樣的趨勢。3月份，市場顯示出復蘇跡象。開發商的信心大大增強。出售的土地經常出現上限溢價加自我維護的現象。4月份，土地推進步伐加快，土地市場集中力量打開大門，放開土地。今天，共有7塊土地，4棟房屋和3個商人，所有這些都是在主要城市地區吸引了很多注意力的寶貴地點。

4月16日，杭州主城區7塊土地成功出售，日均成交額126.32億元。

經過55輪招標，杭州濱泰投資管理有限公司(濱江)以5203.17萬元的上限中標望江單元SC0402-R21-08地塊。底價為45.325元/平方米，保險費率為29.98%，自持率為22%。

經過21輪招標，杭州宣秀房地產開發有限公司(越秀)以5.8947億元獲得恬妞單元C2/R21-01地塊。底價為17744元/㎡,保險費率為21.67%。

經過77輪招標，杭州智言投資有限公司(綠城)以3534萬元獲得建橋單元JG0603-R21-04地塊。底價為27413元/㎡,保險費率為29.73%。

經過36輪招標，杭州致勝投資有限公司(綠城)以19172.9萬元的價格獲得三里屯單元JG0901-R21-04A地塊，底價為29736.49元/平方米，溢價為23.1%。

表1:轉讓地塊概況

圖1:繪圖位置示意圖

？解讀關鍵情節

望江單位宅基地受到高度重視，是因為這塊珍貴的土地稀缺珍貴。稀缺在于望江單位推地速度慢，土地供應量少。近年來，只有位于地塊北面的濱江金地國貨項目地塊被出售。根據杭州2019年的第一份土地閱讀手冊，目前望江單位僅計劃出售該宅基地。珍貴之處在于該地塊獨特的地理位置，位于望江新城核心區，屬于老城區。東邊是熱門的錢江新城。地鐵1號線武江站和城站步行即可到達，距離正在建設的地鐵5號線和7號線僅500米。該地塊在老城享有良好的配套資源。1公里內，教育資源包括杭州晁海幼兒園、新新實驗小學、石板橋小學、金庸實驗學校、建蘭中學、杭州服裝職業高中等。周圍的醫療資源非常豐富。3公里內有杭州商城婦幼保健院、杭州第一人民醫院、杭州第三人民醫院、浙江省中醫院等。最近的大型購物中心是萬泰市，直線距離為1.3公里。周邊還有著名的明星廣場、銀泰百貨(西湖店)等。

根據杭州望江單元控制性詳細規劃修編(草案)，望江新城將建設成為“望江金融科技城”和產城結合的新城區。總體布局為“一心一帶兩軸四件”。今后，將加大公共配套設施建設，建設三所九年制學校、五所幼兒園、三所社區中心和高檔人才公寓。還將建設城市公園綠地、濱水公園綠地、社區公園綠地和鐵沙河沿線的綠道作為紐帶。未來，這一地區良好的生活環境、豐富的生活設施和教育資源將極大地便利當地居民。

該地塊頂樓價格為45325元/㎡,與地塊北部濱江金地帝國產品項目的實際底價基本一致。在當前有限的價格環境下，實際底價與可實現備案價之間的差異是衡量土地收購利潤的重要指標。與綠城沁源項目相比，實際樓面價格為40766元/m2，提價后的創紀錄價格為54000元/m2。參照在售項目(保利河畔高檔)平均價格68220元/平方米，售完項目(保利河畔保利翡翠海岸)二手房平均價格67753元/平方米，所占土地仍有一定的空利潤。

望江單位新房供應量有限，庫存量相對較小。周圍地區只有保利濱江高檔商品出售。濱江金地皇家用品項目即將進入市場。南濱江南星地塊將由仁恒和濱江聯合建設，將在19年內上市。預計望江單位的宅基地進入市場后，拆遷壓力將會減小。

圖3:杭州市物價局2019年[12號存放位置示意圖

恬妞家園被綠城、招商、越秀、金科等房地產項目包圍。它有著濃厚的生活氛圍和豐富的教育、商業等配套設施。杭州港龍市擁有夏衍幼兒園、夏衍小學、彭芝小學、夏衍初中、夏衍中學、杭州高級中學(錢江校區)、杭州天成教育集團等優質教育資源。在1.5公里的直線距離內。

該地塊“成本效益高”有三個原因。首先，起拍價低于周圍出售的地塊。與金科恬妞項目和中南恬妞項目相比，該地塊距離地鐵稍遠，更靠近根東路，有商業。因此，起拍價比前兩棟房子低了近5000元/平方米。但實際上，該地塊仍在地鐵1號線的輻射范圍內，距離七寶站只有900米。二是地塊體積小，起價低，對征地企業的壓力較小。第三，與城東毗鄰的新城板塊相比，恬妞單位的地價仍然“低估”。隨著杭甬高速公路高架橋工程的發展，兩塊板之間的屏障將會減小，恬妞單元的房地產價值將會進一步增加。

圖3:杭州正初[2019]14號位置示意圖

建橋板塊是主城區少有的宜居優質住宅區。與主城區許多流行板塊逐漸飽和的發展現狀相比，它在未來有相當大的發展潛力。建橋單位交通便利。正在建設的地鐵4號線建橋站有兩個車站(建新路站和機場路站)。將來可能會有計劃的鐵路線6和地鐵8號線。周圍有許多高質量的建筑，生活氛圍很濃。基礎配套設施完善，教育資源豐富。京都幼兒園、杭州現代實驗小學、柴河三笑簡媜校區、天海實驗學校、建橋實驗中學、根山中學等。位于3公里以內。

建橋板塊存貨少，龍湖人九龍倉陳九大廈只有一個項目在出售，平均價格為40，800元/平方米。該地塊最新完成的地塊是建橋生態公園單元R21-1地塊，甘肅建宗于2019年1月2日獲得該地塊。竣工底價為23，556元/㎡，還需要10%的公租房。今天，出售的住宅用地的起價與甘肅建橋總項目的起價相差不大。

根據出讓要求，地塊需要配備不少于12，894平方米的公共租賃住房。

圖4:杭州正初[2019]16號位置示意圖

三里屯板塊地理位置優越，毗鄰德勝中路和秋石高架路。自動駕駛非常方便。三公里內，教育資源包括新河實驗幼兒園、杭州普佳小學教育集團、大成實驗學校、天海實驗學校等。，商場包括金白購物中心、惠河市購物中心、新天地中心等。醫療資源包括浙江省人民醫院(趙輝醫院區)等。

三里屯小區長期供不應求，多年沒有出售宅基地，小區內也沒有出售的物品。因此，從某種意義上說，今天出售的宅基地具有三里屯街區的“定價權”。三里亭單位宅基地成交后，等待項目掛牌后，創下新房子的盤價基調。地塊周圍正在出售的項目都位于西城東部的新城區。新天地的黃金時代和天府市的土地占有時代都很早。目前，平均售價約為34，000元/㎡。值得注意的是，這兩個項目都受到農藥廠嚴重污染區的影響。雖然土地已經出讓，但售價仍低于東部新余金潤公寓(4萬元/㎡)。

根據出讓要求，地塊需要配備不少于6447.6平方米的公共租賃住房。

圖5:杭政初[[2019]18號位置示意圖

龍湖13.54億韓元，杭州南站新城38畝商住用地，底價19433元/㎡

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104輪投標！中南土地41.69億韓元杭州恬妞住宅用地，底價27531元/㎡

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